皆さんは「副業」をしていますか？

本業だけで精一杯という方もいれば、「将来のために本業以外の収入源を作りたい」と考えている方もいるでしょう。

最近では、ブログや動画配信、ネットショップ、不動産投資など、さまざまな副業があります。

その中でも、以前から注目されてきたのが**「民泊」**です。

空き家や空き部屋を活用して、訪日外国人などに宿泊してもらう。

「インバウンド需要があるなら、空いている物件を民泊にすれば稼げるのでは？」

そんな発想から、民泊ビジネスに興味を持った人も少なくないでしょう。

しかし、2026年現在、民泊を取り巻く環境は大きく変わりつつあります。

国はインバウンドを重要な観光政策として推進する一方、自治体では騒音・ごみ出し・マナー違反など、地域住民の生活環境を守るための規制強化が進んでいます。

さらに2026年7月、観光庁は自治体に対して、一定の条件のもとで民泊の「ゼロ日規制」や、騒音計・カメラなどICTを活用した管理体制を条例で求めることが可能だとする技術的助言を出しました。

つまり、これから民泊を始めるなら、

「部屋を用意して、宿泊客を募集すればOK」

という簡単な世界ではなくなってきているのです。

今回は、そんな2026年の民泊事情について考えてみます。

そもそも「民泊」にはいくつかの制度がある

まず、「民泊」と一言で言っても、実はいくつかの制度があります。

代表的なのが、

住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）
旅館業法による簡易宿所
国家戦略特区の「特区民泊」

などです。

このうち、住宅宿泊事業法による民泊は、原則として年間180日までという営業日数の上限があります。

さらに自治体によっては、地域や曜日、期間などについて独自の制限を設けています。

つまり、

「国の法律では営業できるから、その地域でも自由に営業できる」

とは限りません。

自治体の条例まで確認する必要があるわけです。

しかも2026年7月、観光庁は自治体に対し、地域の生活環境や教育環境が損なわれる恐れがある場合には、条例によって「ゼロ日規制」などの制限を行うことが可能だとする技術的助言を示しました。

これは民泊事業者にとって、かなり大きな変化です。

全国的に民泊の規制は厳しくなっている？

結論から言えば、

「全国一律で民泊が禁止される」という状況ではありませんが、自治体による規制強化の動きは確実に広がっています。

背景にあるのは、インバウンドの増加です。

外国人観光客が増えれば宿泊施設への需要も増えます。

これは民泊事業者にとっては大きなビジネスチャンスです。

一方で、住宅地に短期間だけ滞在する旅行者が増えることで、

夜間の騒音
ごみ出し
共用部分の使い方
路上での会話や喫煙
違法駐車
近隣住民とのトラブル
事業者と連絡が取れない

といった問題も起きています。

実際、新宿区は2026年5月時点で住宅宿泊事業の届出住宅が3,748件に達していると説明しています。

区は、宿泊者による騒音やごみの不適正排出、事業者と連絡がつかず指導できないケース、無届営業などを課題として挙げ、国に制度の見直しを求めています。

つまり、

「民泊そのものが悪い」というより、急激に増えた民泊と地域住民の生活をどう両立させるのか？

という問題になっているわけです。

2026年、自治体による規制強化が目立ってきた

具体的な例を見てみましょう。

豊島区では年間120日に制限

東京都豊島区では、住宅宿泊事業について大きな条例改正が行われています。

2026年12月16日から、既存施設についても年間の営業可能期間を120日に限定。

さらに、区内の約70％のエリアでは、新たな民泊の設置を制限する内容となっています。

対象となる地域には、住居専用地域だけでなく、住居地域や準工業地域、文教地区も含まれます。

さらに、周辺住民への事前説明会や、海外在住事業者に対する国内代理人の選定など、手続き面のルールも強化されます。

これを見ると、

「年間180日まで営業できる」という法律上の上限だけ見ていてはダメ

ということが分かります。

自治体の条例によって、さらに営業可能日数が少なくなる場合があるからです。

江戸川区でも条例による規制を検討

東京都江戸川区でも、民泊施設の増加に伴う騒音やごみ出しなどの苦情が増えていることから、条例の制定が検討されました。

区によれば、民泊施設は2022年度と比較して2倍以上に増加しており、今後も施設数の増加が見込まれることから、生活環境への悪影響を防ぐ必要があるとしています。

ここでもポイントになるのは、

民泊施設が増える→トラブルが増える→自治体がルールを強化する

という流れです。

民泊そのものの需要がなくなっているわけではありません。

むしろ需要があるからこそ施設が増え、その結果として地域との摩擦が生まれているのです。

京都市も民泊規制のさらなる強化を検討

民泊問題で特に名前が挙がる都市の一つが京都です。

京都市では以前から民泊に対する独自ルールを設けてきましたが、2026年にはさらなる規制強化の検討が進められています。

京都市は、観光客の増加に伴って騒音やごみ出しなどの近隣トラブルが増加し、地域コミュニティの維持に支障が生じていると説明しています。

そのため、有識者会議などを設置し、2026年度中の条例改正提案を目指して規制の見直しを進めています。

さらに2026年2月からは、定期報告の提出義務違反に対する措置も厳格化されています。

つまり、今後の民泊は、

「ちゃんとルールを守って運営する」

ことが、これまで以上に重要になってくるでしょう。

国も「ゼロ日規制」を容認する方向へ

そして今回の話で特に注目したいのが、2026年7月の観光庁の動きです。

観光庁は自治体に対して、住宅宿泊事業について「ゼロ日規制」などを可能とする技術的助言を通知しました。

これは、地域の実情に応じて、

「この地域では民泊を営業できる日数を0日にする」

という規制も、一定の条件下では可能だという考え方です。

もちろん、全国どこでも一律にゼロ日規制を導入するという話ではありません。

観光庁自身も、自治体ごとの地域事情に応じた対応を想定しており、一律に規制を求めるものではないと説明しています。

とはいえ、民泊事業者からすれば、

「今まで営業できていた地域でも、将来的に条例が変わる可能性がある」

ということになります。

これは投資をする側からすると、無視できない問題です。

民泊ビジネスはこれからさらに厳しくなる？

ここまで見てくると、これから民泊を始めようとする人にとっては、以前よりハードルが上がっていることが分かります。

特に大きいのが、次の3つです。

① 物件を買えば終わり、ではない

民泊を始める場合、

「安い空き家を見つける」

↓

「リフォームする」

↓

「家具や家電を揃える」

↓

「宿泊客を募集する」

というイメージを持っている人もいるかもしれません。

しかし、実際にはそれだけではありません。

その物件が民泊を実施できる地域なのか。

自治体の条例に違反しないのか。

消防設備はどうするのか。

管理体制はどうするのか。

近隣住民への説明は必要なのか。

マンションなら管理規約で禁止されていないか。

こうしたことを事前に確認する必要があります。

「安い物件だから買ったけど、民泊には使えませんでした」

となれば、笑えません。

② 「180日営業できる」とは限らない

住宅宿泊事業法では年間180日という上限があります。

しかし、これはあくまで全国共通の基本ルール。

自治体がさらに営業期間を制限することがあります。

たとえば豊島区では、2026年12月から既存施設も年間120日に制限されます。

つまり、同じ「民泊」でも、

どこで営業するかによって収益性が大きく変わる

可能性があります。

これは投資として考えるとかなり重要です。

③ 「不労所得」になるとは限らない

そして、個人的に一番気になるのがここです。

民泊というと、

「部屋を貸しておけば、宿泊客が勝手に泊まって、お金が入ってくる」

というイメージを持ってしまいがちです。

ところが、現実はそんなに甘くありません。

たとえば、

「鍵が開きません」

「Wi-Fiがつながりません」

「エアコンが動きません」

「ゴミはどこに捨てればいいですか？」

「近所から苦情が来ています」

など、さまざまな対応が必要になります。

さらに、住宅宿泊事業では衛生・安全確保、騒音防止の説明、宿泊者名簿、苦情への対応など、事業者が守るべきルールがあります。家主不在型など一定の場合には、住宅宿泊管理業者への委託も必要です。

つまり、

「副業だから片手間でやればいい」

という事業ではありません。

しかも、これからは「管理」の重要性がさらに高まる

2026年7月の観光庁の技術的助言では、ICTを使った管理についても触れられています。

例えば、

騒音計
出入口カメラ
モニタリング
データ保存

などを条例によって求めることが考えられるとされています。

これはかなり興味深いところです。

今後は、

「民泊を営業しています」

だけではなく、

「問題が起きないように、きちんと管理しています」

ということまで求められる時代になっていく可能性があります。

もちろん、こうした設備や管理体制を整えるにはお金がかかります。

では、民泊はもう「副業」ではできないのか？

ここまで書いておいてですが、

「民泊＝副業では絶対に無理」

とまでは言えません。

実際、適切な地域・物件・制度を選び、管理体制を整えれば、現在でも民泊事業は可能です。

ただし、

「簡単な副業」と考えるのは危険

だと思います。

むしろ、

「小さな宿泊事業を経営する」

くらいの覚悟が必要になってきた、と考えたほうがいいでしょう。

特に、

「とりあえず空き家を買ってみよう」

「副業で月10万円くらい稼げたらいいな」

という軽い気持ちで始めるのはおすすめできません。

それでも宿泊業に参入したいなら？

では、宿泊業に興味がある人には道がないのでしょうか。

そんなことはありません。

むしろ、今後は**「どの制度を利用するか」「どの地域でやるか」**が重要になります。

旅館業・簡易宿所という選択肢

住宅宿泊事業法による民泊は年間180日の上限があります。

一方、旅館業法による簡易宿所は、許可を取得し、必要な基準を満たせば、住宅宿泊事業とは異なる形で宿泊事業を行えます。

ただし、

「旅館業なら規制がない」

という意味ではありません。

むしろ消防、建築、衛生、自治体条例など、確認すべき事項は多くなります。

そのため、最初から専門家や自治体に相談しながら事業計画を作ることが重要でしょう。

「特区民泊」もあるが、こちらも注意が必要

もう一つが「特区民泊」です。

大阪市などでは国家戦略特区制度を利用した特区民泊が存在します。

ただし、ここも「今から始めれば簡単」という話ではありません。

例えば大阪市では、2026年5月29日をもって特区民泊の新規受付を終了しています。既に認定を受けている施設については従来どおり営業可能とされています。

つまり、

「特区民泊があるから大阪で今から民泊を始めればいい」

という単純な話ではないわけです。

制度は変わります。

これこそが、今回の記事で一番伝えたい部分でもあります。

民泊は「規制との戦い」になってきた？

以前の民泊は、

空き家問題 × インバウンド × 副業

という非常に魅力的な組み合わせでした。

使われていない家を活用して、外国人観光客に泊まってもらう。

地域にとっても空き家対策になります。

事業者にとっても収入になります。

旅行者にとってもホテルより安く泊まれる可能性があります。

まさに「三方よし」に見えます。

ところが、民泊が急増すると、

「夜中にうるさい」

「ゴミの出し方が違う」

「知らない外国人が頻繁に出入りする」

「何か問題があっても事業者と連絡が取れない」

といった問題も出てきます。

そこで自治体がルールを強化する。

すると事業者のコストが上がる。

採算が合わなくなって撤退する事業者が出る。

一方で、しっかり管理できる事業者は残る。

今後は、そんな流れが強くなるのではないでしょうか。

「誰でもできる副業」から「本気の事業」へ

個人的には、これが今後の民泊を表す一番分かりやすい言葉だと思います。

「誰でも簡単にできる副業」から「本気で取り組む事業」へ。

もちろん、個人でもできます。

小規模でもできます。

しかし、

「片手間で」

「なるべくお金をかけず」

「できるだけ手間をかけず」

という条件を全部満たしながら運営するのは、かなり難しくなっているのではないでしょうか。

特に物件を購入して参入する場合は、

「その地域で今できるか」だけではなく、「5年後、10年後もできるのか」

まで考える必要があります。

民泊に投資するなら「今のルール」だけを見るのは危険

これは民泊に限った話ではありません。

投資や副業をするとき、

「今儲かっている」

だけを見て参入すると危険です。

重要なのは、

「なぜ今儲かっているのか？」

です。

民泊の場合、

「外国人観光客が増えている」

という需要があります。

これは非常に強い追い風です。

しかし同時に、

「宿泊施設が増えている」

「地域住民とのトラブルが増えている」

「自治体が規制を強化している」

という逆風も吹いています。

追い風だけを見れば、

「民泊って儲かりそう！」

となります。

逆風まで見ると、

「ちょっと待てよ。物件を買う前に、もっと調べたほうがいいな」

となるわけです。

この違いは非常に大きいでしょう。

これから民泊を始めるなら「物件探し」より先に調べること

もしこの記事を読んで、

「それでも民泊をやってみたい！」

と思ったのであれば、いきなり物件探しを始めるのではなく、まず次のことを調べたほうがいいでしょう。

① その自治体の条例

国の法律だけではなく、自治体独自のルールを確認する。

② 営業可能な地域・期間

「年間180日だから180日営業できる」と思い込まない。

③ 消防・建築関係

消防設備や建築基準など、物件によって必要な対応が変わります。

④ マンションの管理規約

分譲マンションなどでは、管理規約によって民泊が禁止されている場合があります。

⑤ 管理方法

自分で管理するのか、管理業者に委託するのか。

⑥ 将来の条例変更

今現在営業できるかだけではなく、自治体が規制強化を検討していないかも確認する。

ここまで調べて、

「それでもやりたい」

と思えるなら、そこで初めて事業計画を作る。

これくらい慎重でも、決してやりすぎではないと思います。

まとめ：民泊は「楽して稼げる副業」ではなくなった

今回は、2026年の民泊を取り巻く規制について考えてみました。

インバウンド需要そのものは依然として大きく、民泊にもビジネスチャンスがあります。

一方で、自治体では住民の生活環境を守るための規制強化が進んでいます。

豊島区では年間120日への制限などが導入され、京都市でもさらなる規制強化が検討されています。新宿区などでは国に対して制度そのものの見直しを求める動きも出ています。

そして2026年7月には、観光庁が自治体によるゼロ日規制やICTを活用した管理について技術的助言を行いました。

これらを考えると、

「民泊なら簡単に副収入を得られる」

という時代ではなくなってきたと言えるでしょう。

もちろん、民泊そのものが終わったわけではありません。

むしろ今後は、

規制を理解し、地域と共存し、しっかり管理できる事業者が生き残る時代

になっていくのではないでしょうか。

「空き家を民泊にして副業で稼ごうかな」

と考えている方は、まず「儲かるかどうか」だけではなく、

「この場所で、本当に長く続けられるのか？」

を考えてみることをおすすめします。

副業だからこそ、大きな借金や投資をする前に慎重になる。

これは民泊に限らず、とても大切なことだと思います。

皆さんは、民泊を「今からでも参入する価値があるビジネス」だと思いますか？

それとも、

「ここまで規制が厳しくなるなら、別の副業を探したほうがいい」

と思いますか？

よかったら皆さんの意見も聞いてみたいですね😄

それではまた別の記事でお会いしましょう

🟡 おまけコーナー：「明日って何の日？」

９月２９日

【クリーニングの日】

クリーニングの日とは、秋の衣替えの時期に合わせてクリーニングの利用促進や技術向上を図る目的で制定されたものです。

制定の由来と目的

日付の語呂合わせ: 「ク（9）リーニング（29）」と読む語呂合わせから来ています。
制定団体: 全国クリーニング生活衛生同業組合連合会（全ク連）によって1982年（昭和57年）に定められました。
主な目的: 消費者にクリーニング師の技術や組合加盟店の魅力を知ってもらい、需要を拡大すること、また業界全体で技術の向上を目指すことにあります。

この時期の取り組み

夏物から秋冬物への衣替えが本格化する季節であるため、全国の加盟店や組合において、利用者に向けたキャンペーンやPRイベントなどが実施されます。